Voici quelques extraits choisis de mes lectures, que j'ai envie de partager avec vous :
AMENAGEMENT DU REGIME D'IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES
Aménagement de l'abattement pour durée de détention
La loi (deuxième loi de finances rectificative pour 2011(Article 1er12°) a :
. maintenu le principe d'un abattement pour durée de détention,
. et prévu une prise en compte progressive de la durée de détention (CGI, art.150 VC I)
Aucun abattement ne sera pratiqué au titre des cinq premières années de détention.
Un abattement de 2 % sera pratiqué les douze années suivantes (entre la 6ème et la 17ème année de détention),
Un abattement de 4 % sera pratiqué les sept années suivantes (entre la 18ème et la 24ème année de détention),
Un abattement de 8 % sera pratiqué au-delà de la vingt-quatrième année de détention (c'est-à-dire de la 25ème à la 30ème année de détention).
L'exonération totale de plus-value sur les biens immobiliers interviendra donc au bout de 30 ans et non plus de 15 ans.
Entrée en vigueur : ces mesures sont applicables le 1er février 2012 (Art. 1er II, al. 1er) à l'exception des apports de biens immobiliers ou de droits sociaux à une société dont la personne à l'origine de l'apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l'une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l'occasion de cet apport, pour lesquels l'entrée en vigueur est fixée au 25 août 2011 (Art. 1er II al. 2).
Suppression de l'abattement fixe de 1 000 € du fait de l'abrogation de l'article 150 VE du CGI
Dépense pour travaux : le forfait de 15 % relatif aux travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans reste en vigueur (CGI, art. 150 VB, II, 4°).
LA COLOCATION
Recréer "l'Auberge espagnole" grandeur nature, tel est le rêve de nombreux étudiants déterminés à quitter le nid familial pour voler de leurs propres ailes. Mais, derrière cet idéal d'indépendance et de partage se cachent des réalités à prendre en compte. Pour éviter les mauvaises surprises et les éventuels litiges, la meilleures solution est de rédiger un pacte de colocation avec tous les locataires.
Le bail
La colocation permet à plusieurs locataires, appelés co-preneurs ou colocataires, de louer ensemble un même logement à un propriétaire bailleur.
Il s'agit d'un bail d'habitation classique.
Le contrat doit comporter le nom de chacun des locataires.
L'assurance
Pour tous les baux d'habitation, le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation. Dans le cadre d'une colocation, il est préférable que chacun des colocataires soit titulaire d'une garantie responsabilité civile locative pour couvrir les dommages dont il pourrait être responsable dans les lieux : incendie, dégâts des eaux...
Le défaut d'assurance est une cause de résiliation du bail.
Le remplacement d'un colocataire
Très prisée par les étudiants, la colocation connaît un taux de rotation souvent très élevé.
Que faire lorsque l'un des locataires quitte l'appartement ?
Dans la quasi-totalité des baux conclus avec plusieurs locataires, le propriétaire insère dans le contrat une clause de solidarité selon laquelle chaque locataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues ainsi que des dégradations locatives éventuelles, et ce jusqu'à la fin du bail.
Ainsi, concrètement, si l'un des colocataires quitte les lieux et ne paye plus sa part, cette clause permet au bailleur de se retourner contre n'importe lequel des colocataires pour réclamer la totalité du loyer. A charge ensuite pour ce dernier de réclamer la somme au déserteur mauvais payeur.
La sous-location
Pour quitter la colocation au plus vite sans être contraint de continuer à payer le loyer, la tentation de sous-louer sa chambre à un nouveau venu peut être grande. Si cette pratique peut être légale lorsqu'elle est effectuée avec l'accord du propriétaire, il en va tout autrement quand cette organisation est mise en place à son insu. En effet, le locataire en titre prend le risque de perdre son logement, le contrat du locataire interdisant presque toujours la sous-location sous peine de résiliation. En cas de conflit avec le sous-locataire, le locataire s'expose au chantage à dénonciation. De plus, il n'y a aucun moyen de poursuivre en recouvrement ou en expulsion un sous-locataire.
La solution : le pacte ou la convention de colocation
Face à toutes les spécificités de la colocation (départ d'un colocataire, modalités de remplacement, assurance...), la meilleure solution demeure de rédiger un pacte ou une convention de colocation signé par tous les colocataires et qui fixe notamment les parties privatives et communes, l'inventaire du mobilier collectif ou personnel, la répartition du loyer, des charges et de la taxe d'habitation entre les locataires, le partage et le mode de règlement des personnes extérieures à la colocation, le remplacement d'un colocataire, les modalités de prises de décisions collectives au sein de la colocation...
Source : revue conseils des notaires - septembre 2010 n° 376
PLANTATIONS
COMMENT NOUER DES RELATIONS DE VOISINAGE SANS OMBRAGE ?
Une branche qui dépasse, une haie trop haute ...
et tout peut vite dégénérer. Entretenir de bonnes relations avec ses voisins n'est pourtant pas mission impossible. Il suffit d'un peu de diplomatie, d'une bonne dose de savoir-vivre et d'un soupçon de respect des lois en vigueur.
Y a-t-il des distances à respecter pour planter des arbres ou une haie ?
La loi (art. 671 du Code Civil) est très précise sur ce point.
Les arbres et arbustes, d'une hauteur supérieure à 2 m à l'âge adulte, doivent être plantés à au moins 2 m de la limite de la propriété.
S'ils ne dépassent pas 2 m de haut, ils doivent être plantés à au moins 50 cm du terrain voisin.
Ces distances sont-elles toujours valables ?
En règle générale, ces distances de plantation sont valables aussi bien à la ville qu'à la campagne et ce, quelles que soient les dimensions de votre jardin.
Cependant, il existe quelques exceptions qui peuvent faire varier les distances légales. C'est le cas, par exemple, en région parisienne où il est d'usage de planter jusqu'en bordure de propriété.
Renseignez-vous donc sur la réglementation locale en vigueur et l'existence d'éventuels arrêtés municipaux, voire préfectoraux.
Et en cas de non-respect, que peut-on faire ?
Si vous constatez que les arbres de votre voisin ont été plantés en dehors des distances minimales, vous pouvez lui demander de les étêter ou de les arracher. Si vous n'arrivez pas à vous entendre à l'amiable, vous pourrez alors saisir le tribunal d'instance de votre domicile.
Et si, malgré le respect des distances, des branches dépassent ?
si les branches (ou même des racines) dépassent sur votre propriété, vous êtes en droit de demander au propriétaire de l'arbre ou de la haie de les couper. Mais, attention, ne prenez pas l'initiative de le faire vous-même, vous seriez dans votre tort.
En cas de refus de votre voisin d'obtempérer, là encore vous devrez saisir la justice pour trancher.
Certaines communes peuvent également exiger que les propriétaires riverains d'une voie publique élaguent, taillent, voire arrachent leurs arbres pour des raisons de sécurité et pour ne pas gêner la circulation des voitures et/ou des piétons.
Enfin, quelles que soient les distances de plantation, le propriétaire d'un arbre est civilement responsable de tous les dégâts pouvant être occasionnés par l'arbre (une racine qui fendille une terrasse, une branche qui endommage un abri de jardin...).
Et les fruits ?
Quoi de plus tentant que de cueillir les fruits qui dépassent sur votre terrain.
Mais ce sont des fruits défendus !
En effet, ils appartiennent au propriétaire de l'arbre, tant qu'ils y sont toujours attachés. Vous devrez donc attendre qu'ils soient tombés pour y goûter.
Que faire si mon voisin n'entretient pas son terrain ?
Malheureusement pas grand chose, même s'il laisse se propager les ronces et les brousailles.
Chacun est libre d'entretenir ou pas son terrain, sauf dans certaines communes (essentiellement rurales ou exposées au risque d'incendie, par exemple). Dans ce cas, il existe des arrêtés préfectoraux imposant un débroussaillage périodique, sous peine d'amende pour le propriétaire.
Source : article de M-C Ménoire - questions à mon notaires - parut dans la revue Notaires 44 n° 441 du 8 juin 2010.
REFORME DU CREDIT A LA CONSOMMATION
Par une loi du 1er juillet 2010, le législateur modifie en profondeur les règles relatives au crédit à la consommation et au surendettement.
Le plafond du crédit à la consommation est élevé à 75 000 €, de telle sorte que les prêts, relatifs notamment aux travaux d'amélioration, d'entretien et de réparation, indépendants de l'acquisition de l'immeuble, d'un montant compris entre 200 € et 75 000 € relèveront du crédit à la consommation (C. consom., art. L.311-3, 2° ; voir aussi, C. consom., art. L. 313-1, disposant que le taux effectif global ne comprend pas les frais d'acte notarié - entrée en vigueur : mai 2011).
Le régime du crédit immobilier sera alors applicable au-delà du plafond précité ainsi, notamment, qu'à toute dépense de construction, quelque soit son montant (C. consom., art. L 312-9). Les modifications relatives à la définition du taux d'usure n'ont en revanche pas vocation à s'appliquer aux prêts immobiliers (C. consom., art. L. 313-3 ; entrée en vigueur : avril 2011).
La loi nouvelle régit aussi avec précision les regroupements de crédits (C. consom., art. L. 313-15).
Par ailleurs, toute publicité visant à la commercialisation de certains dispositifs d'investissement locatif (v. notamment, dispositifs "Scellier", "Malraux" et "Demessine") devra comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales (L. n° 2010-737, 1er juil. 2010, art. 28, entrée en vigueur : mai 2011).
La procédure de surendettement est également modifiée dans l'intérêt des débiteurs : prise en compte de nouveaux frais dans le calcul du montant du "reste à vivre", suspension automatique des voies d'exécution et rétablissement des droits à l'aide personnalisée au logement, le déblocage des aides s'effectuant au profit du bailleur, à compter de la décision de recevabilité du dossier du débiteur (C. consom., art. L. 331-2 et L. 331-3-1, entrée en vigueur : novembre 2010), etc.
Source : extrait documentation expresse - journal des notaires et des avocats - n° 2010-15
COMMENT FONCTIONNE L'ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGE ?
Cette assurance ne couvre que les malfaçons importantes, celles qui sont garanties 10 ans. Si votre maison comporte de telles malfaçons, vous devrez engager un procès contre le constructeur, éventuellement l'architecte, les sous-traitants, les fabricants des matériaux, etc. Ils sont tous garantis en responsabilité décennale. Certes vous finirez par être indemnisé, mais avant de savoir qui a fait l'erreur il s'écoulera quelques années ... Pendant ce temps, vous ne serez pas indemnisé et vous ne pourrez donc pas faire les réparations nécessaires.
L'assurance de dommages ouvrage permet d'éviter cette situation. En effet, dès qu'une malfaçon importante est découverte, vous déclarez le sinistre à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception (au plus tard dans les 5 jours où vous en avez connaissance).
Dans les 60 jours, l'assureur doit nommer un expert qui vient vérifier que le sinistre est bien couvert par la responsabilité décennale et il doit vous adresser le rapport de l'expert. Ensuite, l'assureur a 30 jours pour vous faire une offre d'indemnisation. Si vous l'acceptez, le règlement vous sera versé dans les 15 jours. L'assureur engagera ensuite un procès contre les différents acteurs et c'est lui qui attendra le jugement pour savoir qui devra payer... Cette assurance est obligatoire, mais certains maîtres d'ouvrage font l'impasse, car la loi n'a pas fixé de sanction contre celui qui fait construire sans assurance dommages ouvrage. Mais ne pas la prendre constitue une erreur qui peut être lourde de conséquences.
Source : extrait d'un article de Stéphane Corone parut dans la revue Conseils des notaires n° 391 de mars 2010
IMPORTANTS CHANGEMENTS POUR LA TVA DES OPERATIONS IMMOBILIERES
La TVA sur les opérations immobilières vient d'être profondément modifiée (art.16 de la loi de finances rectificative pour 2010). Une distinction essentielle est faite entre les opérations réalisées dans le cadre d'une activité économique (par les assujettis) et les opérations réalisées en dehors d'une activité économique (par les non-assujettis).
LES ASSUJETTIS :
Les opérations réalisées par les assujettis agissant dans le cadre de leur activité économique (professionnels de l'immobilier, entreprise, etc.) sont imposables, par principe, à la TVA, et ce qu'elle que soit la qualité de l'acquéreur (assujetti ou non assujetti).
Opérations imposables de plein droit :
sont notamment imposables de plein droit à la TVA les livraisons (c'est-à-dire par exemple les vente ou les apports) de terrains à bâtir ou d'immeubles neufs (c'est-à-dire ceux qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans).
Les terrains à bâtir acquis par les particuliers :
l'acquisition par un simple particulier, personne physique, d'un terrain à bâtir destiné à la construction d'un logement cesse d'être exonérée de TVA.
La vente d'un terrain à bâtir par un assujetti est imposable à la TVA quelle que soit la qualité de l'acquéreur (assujetti ou non-assujetti).
A ce titre, une nouvelle définition du terrain à bâtir est donnée par la loi. Ainsi, sont considérés comme terrains à bâtir "les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L 111-1-2 du Code de l'Urbanisme". La définition du terrain à bâtir, désormais objective, ne dépend donc plus de l'engagement de construire pris par l'acquéreur. En revanche, l'engagement de construire pris par l'acquéreur assujetti ouvre droit à une exonération de droit de mutation sous réserve du droit fixe de 125 €. Par ailleurs, la TVA est applicable de plein droit à l'ensemble des cessions réalisées par les assujettis dans les cinq ans de l'achèvement de l'immeuble, et non plus seulement à la première cession, comme c'était le cas, en principe, dans le régime antérieur.
Opérations imposables sur option :
Sont exonérées, mais imposables sur option des assujettis, les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir (au sens indiqué ci-dessus) et les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans.
LES NON-ASSUJETTIS :
Les opérations réalisées en dehors d'une activité économique par un non-assujetti sont, en principe, hors du champ de la TVA. Une prochaine instruction devrait préciser les contours des notions d'assujetti et de non assujetti.
Seules deux catégories d'opérations réalisées par les non-assujettis sont soumises à la TVA : la livraison à soi-même de certains logements sociaux et la livraison (revente, apport, etc.) d'un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans) lorsque le cédant avait au préalable acquis l'immeuble cédé comme immeuble à construire (c'est-à-dire en état futur d'achèvement ou à terme). En revanche, la vente par un non-assujetti d'un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) est hors du champ d'application de la TVA, notamment lorsque l'immeuble a été construit par le vendeur.
La vente d'un terrain à bâtir par un vendeur non-assujetti à la TVA est placée hors du champ d'application de la TVA, sans possibilité d'option, et ce que l'acquéreur soit assujetti ou non.
L'ASSIETTE DE LA TVA
La TVA est en principe due sur le prix total, c'est-à-dire le prix de cession. Dans certains cas, la base d'imposition peut être réduite à la marge (CGI, art 268).
ENTREE EN VIGUEUR
Cette réforme s'applique depuis le 11 mars 2010. Toutefois, une instruction du 15 mars 2010 (3 A-3-10) prévoit des mesures transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs pour le traitement des opérations en cours...
Source :
Extrait d'un article de Alain DELFOSSE parut dans la revue Conseils des notaires, n° 393 de mai 2010
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Evelyne GAUTIER
De l'entretien préalable à la concrétisation, je reste votre interlocutrice unique
